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重磅!今起,平湖進入限售時代?。ǜ?.15調控解讀)

來源:平湖房產網(www.344944.net)  2021-03-16 09:29:00

摘要:平湖進入限售時代!

?該來的一定會來,上周四推文,魯提轄剛預測完(傳送門)調控或將來臨。


今天,嘉興市住房和城鄉建設局下發的《嘉興市關于進一步促進房地產市場平穩健康發展有關事宜的通知》就來了!



力度猛不猛?對我們平湖樓市影響幾何?


我們逐一解讀:


1、加強分期銷售管理。這一條與3月12日湖州出臺的調控政策“調整商品房預售單次申領面積”異曲同工。過去,開發商可以選擇每次擠牙膏一樣加推房源,千人搖百來套房的盛況層出不窮,某種程度上人為的造成一種供不應求的緊張感?,F在要求你每次預售不低于3萬㎡可售房源拿出來賣,部分體量不大的樓盤就再也沒法捂盤惜售了。例如平湖去年下半年拿地,可售總建面不到5萬㎡的樓盤就有5個,調控一出,這也就意味著這些樓盤***多分兩次開盤,房源就要全部入市。本質上,這是加大了一手房的供應。


2、完善商品住房限購政策。這一條對平湖暫無較大影響,因為平湖本身限購政策就是非本地戶口限購一套。當然這條政策后半段***、高端人才除外,還是展現出人才們在購房上的優越性的。

補充第二條內容,當你在五縣二區只能買一套,你會選擇哪里?  

我的答案是,分化可能會進一步加大,***一次的購房機會必須慎重再慎重,所以熱門板塊熱門樓盤會越來越值錢!



3、擴大商品住房限制轉讓轉讓實施范圍。對平湖樓市而言,這條是重中之重,因為在這之前,除了嘉興市本級有兩年限售之期,平湖并不限售,你今天辦產證明天就可以過戶。而新政一出,也就是新政開始時間,2021年3月16日零點開始,平湖進入限售時代!2年限售之期是從網簽算起(3.16晚官方重新更正為取得產證算起)。但對于追求短線快進快出機會的投資客而言,顯而易見拔高了持有成本。所以限售范圍從嘉興市本級擴大到全市范圍,在我看來是本次調控***硬核的一則內容,實打實的暴擊了投機客、炒房客。

順便再說個題外話,熟悉平湖市場的朋友應該都清楚,目前市場價格頂***的是那些次新房,甚至他們與存量房之間的價差越拉越大。新政一出,對于部分次新房一定時間內就是限制了交易,而市場上存量房的價值與機會可能被大家重新審視。我想,這大概也讓二手市場會變得更健康。


4、強化金融監督管理。全國范圍都在嚴查購房資金來源,所以嘉興這條內容也在意料之中。我們過往文章也披露過,許多人通過消費貸、經營貸的辦法將資金投入到樓市中去,但我們也多次提醒,這樣的方式既違規又風險極大。3月初,浙江臺州已經對四家違規房貸的銀行進行行政處罰,不難想象,這場地產去杠桿動作中,銀行接下去一定會加強自查,而部分之前鉆空子的購房者,或將迎來限期還款的“秋后算賬”。


總體來說,嘉興315調控新政,既有堵(限購、限售、違規資金),也有疏(分期銷售管理),不錯傷剛需,對投機客也實現精準打擊,巧妙,高招!






***觀點│嘉四條新政后平湖樓市的走勢


今天嘉興人民的朋友圈是被“嘉四條”刷屏的***。


嘉興市本級、五縣各地、乃至杭州等自媒體大V紛紛進行了報道和各種解讀。其中一些和我不謀而合,也有一些我也“不甚認同”。


接下來,淺談我對新政的理解(歡迎留言區拍磚)


01 關于預售


調控內容第1條——加強分期銷售管理

 

全市范圍內,申請商品房預(現)售許可(備案)的項目(含前期已辦理預、現售和首次辦理預、現售的項目),每批次銷售面積以不低于3萬㎡可售房源為單位進行申報。尾期剩余房源一次性申報;總建筑面積在3萬㎡以下的,須一次性申報。


 

這一政策對開發商捂盤惜售有一定的打擊力度。


但樓盤的總體量和市場的存量沒有變化。比如10萬方的樓盤,以前分5次開盤,現在分3次開盤。單次供應量加大了,但10萬方的總體量沒有變。要想給一手房降溫,還需加大土地供應。根本上解決供需矛盾。



02 關于限購


“嘉四條”中的第二條:完善商品住房限購政策


暫停向在全市范圍內擁有1套及以上住房的非市本級戶籍居民家庭出售住房(含新建商品房和二手住房),***、高端人才除外。


 

這條政策看似***短,但影響***。

 

翻譯一下就是:外地人在大嘉興只能買一套房。


有人會奇怪,外地人不是一直都限購嗎?對,但是區別在于:按照此前的限購政策,外地人在嘉興的五縣+市本級分別可以買1套(當地第2套才限購)。

 

等于一個外地人可以在嘉興買6套房,平湖、海鹽、海寧、桐鄉、嘉善、嘉興……各買1套。充分滿足雞蛋不要放在一個籃子里的投資策略。

 

而新政后,外地人在全嘉興,只能買一套!以前是小朋友才做選擇,成年人都要。一下子ALL BUY變成了61。


實際情況中,把嘉興全買一遍的人也許不多,但買2套、3套的投資客還是大有人在。***近,我們就有個杭州的朋友,被杭州調控政策限購,轉向嘉興和平湖各買了一套。假如他晚來幾天,就只能在嘉興和平湖之間,2選1了。


所以,接下來是考驗嘉興五縣兩區各地綜合吸引力的時候了,上海的外溢客們、全國各地的投資客們,究竟會把這一張寶貴的“嘉興”房票,投向哪里呢?!


答案無疑是,他們覺得***有價值的區域。


平湖憑借獨特的地理優勢,以及產業、交通等綜合優勢,C位出道將是大趨勢。



03 關于限售


本次調整中,還有一條重磅政策:擴大商品住房限制轉讓實施范圍

 

自本通知實施之日起,擴大商品住房限制轉讓實施范圍,從嘉興市區范圍擴大到全市范圍,限制轉讓時間為自購房之日起滿2年(后調整為:自取得不動產證之日起滿2年),購買時間以交易合同網簽時間為準。


市區繼續執行2017年520日相關調控政策,各縣(市)自本通知實施之日起執行。



新政在上午剛出爐時,對本次新納入限售的五縣限售時間描述和后面的解讀存在不一致。也導致許多媒體解讀有偏差,眾說紛紜。


隨后,嘉興住建官網上發布了***《通知》和解讀。五縣限售時間統一為:自取得不動產證之日起滿2年。官微上也做了相應調整,自此才打消了一切疑云。



根據***終版的文件,我們可以解讀為:


在今天新政生效之前,平湖已網簽的一二手商品房仍按照原政策不限售;而16日凌晨后的一二手新購商品房,均需向市本級看齊,取得房產證滿2年后方可上市交易。


這即符合一般政策“既往不咎”的慣例,又符合“房住不炒”的樓市調控需求。明確了平湖的限售規則后,我們再了解下嘉興2017年5月20日后的市本級是如何執行的(平湖新政后同理):


1、本地無房戶,首套房不限售;

2、本地人第二套及以上,限售;

3、外地人首套,即限售。


縱觀嘉興、上海、杭州等城市,限售令出臺后買房并沒有變的更簡單。對樓市的影響主要有:


對投資客來說,時間成本大大提升。接下來買一手期房的話,差不多要4-5年才能入市交易。沒有顯著價格倒掛的一手房,將迅速退溫。樓市成績單上的兩級分化,將越來越明顯。


隨著限售政策的執行,接下來入市的新房在交付后,可入市銷售的不限售房源大大減少。淘到合適二手房的難度將大幅提高。相反,剛需要抓緊一手房上車的機會。



04 關于金融監督



嘉四條的***一條為:建立購地資金來源審查制度,嚴格落實購地使用自有資金規定,競買企業說明購地資源來源并作出承諾。


嚴格審查購房資金來源,監控消費貸款、個人經營性貸款資金去向,嚴防居民挪用消費貸款和其他貸款用于購房。執行時間從2021年316日零時開始。

近期,浙江全域范圍內地王不斷。房企拿地熱情高漲,浙江各地的樓面價幾乎全面站上萬元大關。如接下來,按照新政對開發商的拿地資金進行審查制度。再結合限購限售的威力,或將給房企們的拿地熱情“潑上一盆冷水”。

***,用2句話可以概括本次新政:

外地人在全嘉興,只有1張“房票”


本地人在全嘉興,只有1個“不限售”名額


珍惜你的***房票/名額,盡量選擇核心地段、優質資產。未來會帶來優渥的回報。PS:不排除后續調控繼續加碼,打補丁政策出爐。


還是那句話:永遠要對政策保有敬畏之心。




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